Simulateur de prêt immobilier — avec score d'acceptation banque

Pourquoi ce simulateur va plus loin que les autres

La plupart des simulateurs de prêt immobilier se contentent de retourner une mensualité brute en fonction du capital, de la durée et du taux. C'est juste une formule mathématique de quatre lignes. Or, ce qui intéresse vraiment quelqu'un qui veut acheter, ce n'est pas tant la mensualité que la réponse à la question : « est-ce que la banque va dire oui ? ».

Notre simulateur a été conçu pour répondre précisément à cette question. Il intègre les règles que les banques appliquent réellement en 2026, fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), et restitue un score sur 100 ainsi que des conseils personnalisés pour améliorer votre dossier.

Six fonctionnalités absentes des simulateurs grand public

1. Score d'acceptation bancaire HCSF. Quatre critères pondérés (taux d'endettement, durée, apport, reste à vivre) donnent une note sur 100 avec un verdict explicite : « très probable », « probable », « acceptable », « difficile », « refus probable ».
2. Conseils personnalisés et actionnables. Si votre dossier est faible sur un critère, le simulateur vous explique exactement quoi faire : combien d'apport supplémentaire vous manque, de combien réduire la durée, etc.
3. TAEG estimé incluant l'assurance. Le TAEG est le seul indicateur permettant de comparer deux offres. Nous le calculons en solveur Newton à partir de la mensualité réelle, contrairement à ceux qui n'affichent que le taux nominal.
4. Reste à vivre par personne. Critère décisif pour les banques mais quasi-systématiquement absent des autres simulateurs. Nous le calculons selon la taille du foyer.
5. Comparateur de durées intégré. Voir côte à côte le coût total à 15, 20 et 25 ans pour visualiser ce que chaque année supplémentaire vous coûte en intérêts.
6. Tableau d'amortissement complet. Mois par mois sur toute la durée, avec mise en évidence des fins d'année. Téléchargeable et imprimable.

Comprendre votre simulation en 4 étapes

Le simulateur principal (mode « Faisabilité du projet ») demande huit informations qui couvrent l'intégralité du dossier qu'examinera votre conseiller bancaire.

1. Vos revenus et charges

Le revenu mensuel net correspond à ce que vous touchez chaque mois sur votre compte, hors prime exceptionnelle. Pour un couple, additionnez les deux revenus. Les charges récurrentes incluent : autres crédits en cours (auto, conso, étudiant), pensions alimentaires versées, loyers d'un autre bien. Ne comptez pas les charges courantes (alimentation, énergie, télécoms) : elles sont déjà prises en compte dans le calcul du reste à vivre.

2. Le prix du bien et votre apport

Le prix du bien est le prix de vente affiché par l'agence ou le vendeur, hors frais. Les frais de notaire sont calculés automatiquement par défaut à 8% (ancien) — modifiez le pourcentage à 2-3% si vous achetez du neuf. Votre apport est ce que vous mettez de votre poche : épargne disponible, dons familiaux, vente d'un bien précédent, prêt employeur, PTZ déjà accordé.

3. La durée et le taux

Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible mais plus le coût total est élevé. La durée maximale légale est de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé). Le taux nominal est pré-rempli avec le barème moyen du marché 2026 selon la durée. Notez que les taux observés varient de ±0,4 point selon votre profil (excellents profils, primo-accédants, fonctionnaires, etc.).

4. La taille du foyer

Ce paramètre, ignoré par 95% des simulateurs, est pourtant central. La banque vérifie qu'il vous reste assez pour vivre une fois la mensualité payée. Le seuil de confort est généralement de 800 à 1 000 € par personne et par mois. Avec deux enfants à charge, le seuil de vigilance se déclenche beaucoup plus tôt qu'avec un couple sans enfant.

Les règles HCSF 2026 que les banques appliquent

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques des règles strictes pour l'octroi des crédits immobiliers. Ces règles sont contraignantes : elles peuvent être contournées seulement pour 20% de la production trimestrielle de chaque banque (réservée principalement aux résidences principales et primo-accédants). En 2024, le HCSF a assoupli certaines règles à la marge mais le cadre reste identique en 2026.

Règle 1 — Taux d'endettement maximum de 35%

Le rapport (mensualité totale assurance comprise + autres crédits) / revenus nets ne peut pas excéder 35%. C'est la règle qui élimine le plus de dossiers. Auparavant la pratique se situait autour de 33% ; le HCSF a relevé le plafond à 35% en 2022 en incluant explicitement l'assurance dans le calcul. Pour calculer instantanément votre taux exact selon votre situation, voir notre calculateur du taux d'endettement.

Règle 2 — Durée maximale de 25 ans

La durée maximale du prêt est de 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement (achat en VEFA ou travaux importants représentant ≥ 10% du projet). Au-delà, la quasi-totalité des banques refusera votre dossier, même si vos autres ratios sont excellents.

Règle 3 — La dérogation des 20%

Chaque banque peut déroger aux deux règles précédentes sur 20% de sa production de crédits immobiliers chaque trimestre. Dans cette enveloppe :

• 80% au minimum doit concerner l'achat d'une résidence principale
• 30% maximum peut concerner des primo-accédants
• Les dossiers dérogatoires doivent quand même rester raisonnables en pratique

Règle 4 (de facto) — L'apport personnel

Le HCSF n'impose pas d'apport minimum, mais les banques en exigent un dans la pratique. La règle informelle est que l'apport doit au minimum couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10% du prix d'un bien ancien. Sans apport, la banque devrait financer plus que la valeur du bien (financement « à 110% ») : c'est aujourd'hui réservé aux excellents profils (jeunes hauts revenus, fonctionnaires, dossier sans aucun risque).

Règle 5 (de facto) — Le reste à vivre

Aucun texte ne le quantifie, mais toutes les banques l'évaluent. C'est ce qui reste chaque mois après paiement de la mensualité et des charges fixes :

• Couple sans enfant : 1 200 à 1 400 € de reste à vivre minimum
• Couple avec un enfant : 1 600 à 1 800 €
• Famille de 4 : 2 200 à 2 600 €
• Par personne supplémentaire : +400 à +500 €

Les taux du marché immobilier en 2026

Après les pics observés fin 2023 (4,2% sur 20 ans en moyenne), les taux ont entamé une lente décrue tout au long de 2024 et 2025. En mai 2026, le marché s'est stabilisé sur les niveaux suivants — barème moyen pour un profil dit « ordinaire » (CDI, apport 10-20%, taux d'endettement < 33%). Pour la vue complète avec impact chiffré et évolution depuis 2022, consultez notre page taux immobilier 2026.

Ces taux sont des taux nominaux annuels, hors assurance. Pour le coût réel comparable entre deux offres, c'est le TAEG qui compte : il intègre l'assurance, les frais de dossier, les frais de garantie, l'éventuelle hypothèque conventionnelle. Le TAEG est limité par le taux d'usure, plafond légal réévalué chaque trimestre par la Banque de France.

Comment obtenir le meilleur taux ?

Le taux affiché par votre banque n'est jamais figé. À profil égal, la marge de négociation se situe entre 0,15 et 0,40 point. Pour les 15 techniques détaillées, voir notre guide complet négocier son prêt immobilier. En résumé, les leviers efficaces :

• Mettre les banques en concurrence. Allez voir au minimum 3 établissements et utilisez chaque offre comme levier auprès des suivantes.
• Passer par un courtier. Sa rémunération (entre 0,5 et 1% du capital, ou un forfait) est en général largement compensée par l'écart de taux obtenu.
• Domicilier vos revenus. Une clause de domiciliation est limitée légalement à 10 ans, mais elle permet souvent de gagner 0,10 à 0,20 point.
• Souscrire des produits annexes. Assurance habitation, carte premium, épargne logement : ces produits améliorent la marge globale de la banque et débloquent une remise sur le taux.
• Augmenter votre apport. Passer de 10% à 20% d'apport ouvre généralement une grille de taux préférentielle.

Assurance emprunteur : la marge cachée du crédit immobilier

L'assurance emprunteur représente entre 20% et 35% du coût total du crédit. Sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans à 3,60%, l'assurance groupe de la banque (taux moyen 0,36%) coûte environ 22 500 € — autant que les intérêts cumulés sur les 8 premières années. Pourtant, c'est le poste sur lequel on peut faire le plus gros gain immédiat grâce à la délégation et à la loi Lemoine. Pour chiffrer votre économie exacte en quelques clics, voir notre simulateur d'assurance emprunteur loi Lemoine.

La loi Lemoine en 3 points

Depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine permet :

1. De résilier son assurance à tout moment. Plus besoin d'attendre la date anniversaire. Vous pouvez basculer vers une assurance externe en cours de prêt, par simple lettre recommandée, avec un préavis nul.
2. De supprimer le questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € par personne dont le remboursement est prévu avant les 60 ans de l'emprunteur. Avantage majeur pour les personnes avec antécédents médicaux.
3. De raccourcir le droit à l'oubli à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique pour les anciens malades du cancer et de l'hépatite C.

Combien peut-on économiser ?

L'assurance groupe d'une banque tourne autour de 0,34-0,40% du capital initial. Une délégation externe peut descendre à 0,10-0,18% pour un emprunteur jeune (< 40 ans) et en bonne santé. Sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans, l'économie va de 5 000 € à plus de 12 000 € sur la durée totale.

Quotité d'assurance pour un couple

Vous pouvez ventiler la quotité entre les deux co-emprunteurs : 100%/100%, 50%/50%, 70%/30%, etc. À quotité totale supérieure à 100% (par exemple 100% chacun = 200% cumulé), le prêt est intégralement couvert en cas de décès de l'un des deux. C'est plus cher mais plus protecteur. Avec 50/50, le conjoint survivant continue à rembourser sa moitié de prêt.

L'apport personnel : combien et comment le constituer

L'apport est ce que vous mettez sur la table en plus du prêt. Pour le guide complet (sources, donations, optimisations), voir notre page apport personnel immobilier 2026. Ses trois rôles :

1. Couvrir les frais annexes qu'aucune banque ne finance volontiers : frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf), frais de garantie (≈ 1,5%), frais de dossier (1 000 € en moyenne).
2. Réduire le capital emprunté et donc la mensualité ainsi que le coût total des intérêts.
3. Rassurer la banque en démontrant votre capacité d'épargne — donc votre gestion budgétaire.

Combien faut-il, en pratique ?

• Plancher absolu : 10% du prix = couvre les frais annexes. En-dessous, dossier difficile.
• Cible confortable : 20% du prix. Vous accédez à une grille de taux préférentielle dans la plupart des banques.
• Cible idéale : 30%. Très bons taux, négociation aisée, frais de dossier souvent offerts.

Comment constituer votre apport ?

L'apport peut provenir de plusieurs sources :

• Épargne personnelle : livret A, LDDS, assurance-vie en fonds euros, PEL/CEL, PER, etc.
• Investissement productif : un PEA ou un compte-titres laissé à fructifier sur 10-15 ans peut générer un apport conséquent grâce aux intérêts composés. Pour visualiser la projection, voir notre calculatrice d'intérêts composés.
• Donation familiale : jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant en franchise d'impôt, et 31 865 € de don familial supplémentaire (dons de sommes d'argent, conditions d'âge).
• Prêt employeur (Action Logement) : jusqu'à 30 000 € à taux 1,5%, sous conditions.
• Prêt à taux zéro (PTZ) : jusqu'à 50% du financement pour un primo-accédant dans le neuf ou l'ancien avec travaux, selon zone et ressources.
• Plan Épargne Logement (PEL) : droit à un prêt complémentaire à taux fixé à l'ouverture du PEL.
• Vente d'un bien : le produit net devient apport.
• Plus-values d'investissement (ETF, actions, crypto) : pour optimiser leur placement, voir notre comparateur meilleurs ETF.

TAEG, taux nominal, taux d'usure : tout comprendre

Taux nominal

C'est le taux d'intérêt « brut » du prêt, celui qui sert à calculer les intérêts. Si votre prêt est à 3,40% nominal annuel, vous payez chaque mois capital × 3,40% / 12 en intérêts (sur le capital restant dû).

TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Le TAEG agrège tous les coûts du prêt :

• Intérêts du taux nominal
• Assurance emprunteur obligatoire
• Frais de dossier
• Frais de garantie (hypothèque, IPPD, ou caution Crédit Logement)
• Éventuels frais d'évaluation du bien

Le TAEG est le seul indicateur légal de comparaison entre deux offres. Une banque peut afficher un taux nominal très bas mais compenser sur une assurance chère ou des frais élevés : seul le TAEG révèle le vrai coût.

Taux d'usure

Il s'agit du TAEG maximum légal, défini chaque trimestre par la Banque de France. Au 1er trimestre 2026, il se situe autour de 5,5-6,0% selon la durée du prêt. Toute offre de prêt dont le TAEG dépasse le taux d'usure est illégale et doit être refusée par la banque. Pendant la crise des taux 2023, de nombreux dossiers étaient bloqués car le TAEG calculé dépassait le taux d'usure, contraignant les banques à abaisser le taux nominal ou les frais.

Les différents types de prêts immobiliers

Prêt à taux fixe (standard)

Le taux est connu et figé pour toute la durée du prêt. Mensualité identique, pas de surprise. Représente plus de 99% des prêts immobiliers en France. À privilégier dans tous les cas.

Prêt à taux variable / révisable

Le taux est indexé sur l'Euribor (souvent 3 ou 12 mois) plus une marge fixe. Mensualité ajustée annuellement. Beaucoup moins fréquent et plus risqué — déconseillé sauf cas très particuliers (revente prévue à court terme, taux variable capé serré).

Prêt à taux zéro (PTZ) — version 2026

Réformé en avril 2024 puis prolongé, le PTZ est accordé aux primo-accédants pour :

• Un logement neuf en zone tendue (A, A bis, B1)
• Un logement ancien avec travaux représentant au moins 25% du coût total, en zone B2 ou C

Le PTZ peut couvrir jusqu'à 50% du projet sous conditions de ressources, sans aucun intérêt. Il est cumulable avec un prêt classique et compte comme apport dans le calcul du financement. Pour vérifier votre éligibilité PTZ et chiffrer le montant accordé, voir notre simulateur PTZ 2026 officiel.

Prêt Action Logement

Anciennement 1% logement, ce prêt patronal est accessible aux salariés des entreprises de plus de 10 salariés du secteur privé non agricole. Jusqu'à 30 000 € à taux 1,5% sur 25 ans maximum.

Prêt relais

Prêt court terme (12-24 mois) qui permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque vous prête typiquement 60 à 80% de la valeur du bien à vendre. Une fois la vente conclue, vous remboursez le prêt relais. Pour le simulateur dédié et les 7 pièges à éviter, voir notre page prêt relais 2026.

Prêt in fine

Vous ne payez que les intérêts mensuels. Le capital est remboursé en une fois à la fin du prêt, en général via une assurance-vie nantie. Réservé à l'investissement locatif des contribuables fortement imposés (les intérêts sont 100% déductibles des revenus fonciers).

Stratégies pour maximiser votre score d'acceptation

Avant de déposer votre dossier

1. Soldez vos petits crédits. Un crédit auto à 250 €/mois ampute 7 000 à 10 000 € de capacité d'emprunt selon votre profil. Si vous avez l'épargne, soldez-le avant la simulation.
2. Régularisez vos comptes. Pas de découvert dans les 3 mois précédant la demande. Pas de jeu en ligne sur les relevés. Pas de virements suspects.
3. Stabilisez votre situation pro. Évitez de signer une demande de prêt pendant la période d'essai d'un nouveau poste. Idem juste après un changement de statut (CDI vers freelance).
4. Constituez une épargne de précaution visible. Au moins 3 mois de mensualité après l'achat. Très valorisant.
5. Réduisez votre durée si le score est trop juste. Passer de 25 à 22 ans peut faire basculer le dossier de « difficile » à « probable » en réduisant l'endettement de 1 à 2 points.

Pendant la phase de négociation

1. Consultez 3 à 5 banques. Privilégiez celles où vous n'êtes pas client : la banque qui « gagne » un nouveau client a plus de marge.
2. Activez un courtier en parallèle. Beaucoup de banques ont des accords avec les courtiers (Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, Pretto) avec des barèmes spéciaux non accessibles en direct.
3. Refusez l'assurance groupe. Demandez immédiatement le coût d'une délégation : la banque doit accepter dès lors que les garanties externes sont équivalentes.
4. Négociez les frais de dossier. Souvent à 1 000 € affichés, ils sont systématiquement négociables (objectif : moins de 500 €, voire 0 € si vous êtes un bon client).
5. Vérifiez la modulabilité. Pouvoir augmenter/diminuer la mensualité de 10-30% par an, faire un remboursement anticipé partiel sans pénalité : à demander expressément dans l'offre.

Questions fréquentes sur le simulateur

• Comment savoir si mon prêt sera accepté par la banque ?
  Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : taux d'endettement ≤ 35% (assurance comprise), durée ≤ 25 ans, apport recommandé ≥ 10%, reste à vivre suffisant selon la taille du foyer. Notre simulateur calcule un score sur 100 reprenant ces 4 critères pour estimer vos chances. Au-delà de 65/100, le dossier est probablement acceptable ; au-delà de 80, c'est un dossier solide.
• Le simulateur conserve-t-il mes données ?
  Non. Aucune donnée n'est envoyée à un serveur ou stockée. Toutes les valeurs que vous saisissez sont calculées localement, dans votre navigateur, en JavaScript. Aucune inscription, aucun compte, aucune adresse e-mail ne sont demandés. Si vous fermez l'onglet, tout disparaît.
• Quel est le taux d'endettement maximum autorisé ?
  La règle HCSF fixe le plafond à 35% des revenus nets, en incluant la mensualité totale (capital + intérêts + assurance) ainsi que les autres crédits en cours. Les banques peuvent déroger à cette règle pour au maximum 20% de leur production trimestrielle, principalement au profit des résidences principales et primo-accédants.
• Sans apport, puis-je obtenir un prêt immobilier ?
  C'est possible mais difficile en 2026. Le financement « à 110% » (le prêt couvre le bien + tous les frais annexes) est réservé aux excellents profils : jeunes hauts revenus, fonctionnaires, dossier sans risque. Avec un apport de 10% minimum, le panel de banques disposées à étudier votre dossier est beaucoup plus large.
• Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
  Le taux nominal est le taux d'intérêt seul. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie : c'est le seul indicateur permettant de comparer deux offres. Le TAEG est plafonné par le taux d'usure défini trimestriellement par la Banque de France.
• Puis-je changer mon assurance emprunteur ?
  Oui, à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022. Vous pouvez résilier votre assurance groupe (celle souscrite avec la banque) gratuitement, sans pénalité, à n'importe quelle date, et la remplacer par une délégation externe à garanties équivalentes. Les économies vont de 5 000 € à plus de 15 000 € sur la durée totale du prêt.
• Quelle durée choisir pour mon prêt immobilier ?
  20 ans est la durée standard. Plus la durée est courte, plus le coût total est faible mais plus la mensualité est élevée. Le simulateur affiche systématiquement la comparaison entre 15, 20 et 25 ans pour visualiser le coût additionnel de chaque année supplémentaire. La durée maximale légale est de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé).
• Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?
  La formule de la mensualité hors assurance est M = P × t / (1 - (1 + t)^-n), où P est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités. À cela s'ajoute la mensualité d'assurance, généralement calculée sur le capital initial : A = P × (taux assurance / 100) / 12. Notre simulateur applique exactement ces deux formules.
• Le simulateur est-il à jour pour 2026 ?
  Oui. Les taux pré-remplis correspondent au barème moyen du marché en mai 2026. Les règles HCSF intégrées sont les règles en vigueur au moment de la mise en ligne. Si les taux ou les règles évoluent, vous pouvez toujours surcharger les valeurs par défaut dans le simulateur.
• Qu'est-ce que le reste à vivre ?
  C'est le montant qu'il vous reste chaque mois après paiement de la mensualité de crédit et des charges récurrentes (autres crédits, pensions). Les banques exigent typiquement 700 à 1 000 € par personne du foyer. Un reste à vivre insuffisant peut entraîner un refus, même si le taux d'endettement est inférieur à 35%.